Sankce za předčasné splacení hypotéky mají stoupnout až na desetitisíce Kč. Jak se jim vyhnete?

Vláda chce dovolit bankám, aby pokutovaly svoje klienty za předčasné splacení hypotečních úvěrů. Někteří občané by potom museli uhradit navíc až 2 % z předčasně splacené části celkové jistiny. V navrženém zákoně jsou však popsány situace, kdy můžete hypotéku bezproblémově umořit ještě předtím, než skončí její fixace. Pokuta se vám vyhne, třeba když prodáte svou nemovitost nebo se rozvedete. 

Nové sankce za předčasné splacení hypotéky

Vláda plánuje, že banky dostanou větší a jasnější práva. Pokud projde její návrh, od 1. ledna 2024 budou povolené sankce za předčasné splacení hypotečního úvěru. Typicky půjde o situaci, kdy dlužník umoří svoji hypotéku ještě předtím, než skončí fixace její úrokové sazby. Banka potom bude moci po klientovi požadovat až 2 % z předčasně splacené části celkové jistiny.

Jak se v roce 2024 vyhnete vysokým pokutám

Popsali jsme zjednodušený modelový příklad, ve kterém vychází vysoká sankce. V praxi však záleží na aktuálních tržních trendech a konkrétní životní situaci. 

Čím vyšší bude průměrná úroková sazba, tím nižší budou sankce za předčasné splacení hypotéky, protože věřitelé svoje volné peníze lehce a draze půjčí jiným zájemcům. Ve vládním návrhu jsou také vyjmenovány výjimky, kdy banka bude moci odcházejícímu klientovi naúčtovat maximálně 1 000 Kč. Svoji hypotéku takhle levně umoříte, například když:

• končí fixace vaší hypotéky a stávající věřitel vám nabídne novou úrokovou sazbu,

• splácíte maximálně 25 % celkové jistiny za rok,

• dlouhodobě onemocníte nebo se stanete invalidním, a proto se výrazně zhorší vaše platební možnosti,

• čerpáte pojistné plnění z pojištění, kterým jste pojistili svoji schopnost splácet hypotéku,

• zdědíte nemovitost zatíženou hypotečním úvěrem po zemřelém,

• prodáváte nemovitost, na kterou se hypotéka vztahuje nebo se rozvádíte, pokud od uzavření hypotečního úvěru uplynulo minimálně 24 měsíců.

Současné podmínky jsou výhodné pro dlužníky

V české populaci převažují konzervativci, kteří preferují fixované hypotéky. Požadují dlouhodobé pevné úrokové sazby, aby věděli, kolik zaplatí v dalších měsících a letech. Banky vycházejí vstříc masové poptávce. Poskytují hypoteční úvěry, které mají garantovanou úrokovou sazbu například na 1 rok nebo na 5, 10 či 20 let. A předpokládají, že stejně dlouho budou vydělávat na úrocích.

Jenže někteří klienti nečekají, až skončí fixace. A jakmile dostanou výhodnější nabídku od jiné banky, svoje hypotéky předčasně splatí, respektive převedou jinam. Původnímu věřiteli se vrátí celá jistina, kterou dlužníkovi půjčil, ale přijde o další úroky. Podle současných zákonů však není jasné, zda má právo na náhradu ušlého zisku, nebo pouze na kompenzaci svých administrativních nákladů, které se většinou pohybují od 700 po 1 000 Kč.

Názory na předčasné splacení hypotéky

Vláda navrhuje, aby podle jejích představ byl novelizován zákon o spotřebitelském úvěru. Zatím však není jisté, jestli najde dostatečnou podporu v Parlamentu. Proti jsou mnozí opoziční zákonodárci (ANO, SPD), ale i někteří poslanci vládních stran (Piráti, STAN). 

Ministerstvo financí argumentuje, že věřitelům hrozí ztráty kvůli takzvané hypoteční turistice. Proto jsou prý nyní banky motivovány, aby nabízely vyšší úrokové sazby. Jakmile budou bankovní ztráty kompenzovány, hypotéky možná zlevní. 

Pirátský poslanec Jakub Michálek hovoří o „šíleném nápadu”, který by prý poškodil občany. Předpokládá, že hypotéky zlevní, až Česká národní banka sníží svoje úrokové sazby. Varuje, že kvůli chystané novele by se „miliardy korun” přesunuly od domácností k bankám.