Průvodce koupí stavebního pozemku a výstavbou

V dnešní době představuje koupě pozemku investici v řádech milionů korun, proto jeho výběr neuspěchejte. Jinak se může stát, že se vám výstavba rodinného domu prodraží nebo vůbec nebude možná. Po zahájení výstavby předcházejte neočekávaným výdajům pomocí pojištění hrubé stavby.

10 tipů, jak vybrat stavební pozemek

Po dlouhém hledání jste konečně narazili na stavební pozemek za rozumnou cenu? Neudělejte unáhlené rozhodnutí a před koupí si důkladně prověřte následující informace.

Výběr lokality

Každý má jinou představu o vysněném bydlení. Chcete být na samotě a nevadí vám, že je nejbližší obchod vzdálený několik kilometrů? Nebo dáváte přednost živějšímu prostředí a potřebujete občanskou vybavenost, školu a školku pro děti či dostupnost MHD? Jak daleko jste ochotni dojíždět do práce?

Lokalitu si vybírejte podle svých potřeb a raději nedělejte kompromisy. Později byste mohli litovat, že jste se nechali strhnout krásným místem, které však nevyhovuje vašemu životnímu stylu.

Co vše kryje pojištění stavby?

22. 1. 2022|

Délka čtení: 10 min.

Každý, kdo má majetek, se ho snaží chránit. Ať už vlastníte rodinný dům, vilu, chatu nebo chalupu, jejich pojištění je na místě. Ukážeme vám, na co vše se vztahuje pojištění stavby a jaké možnosti pojištění nemovitosti aktuálně existují.

Tvar, velikost a terén pozemku

Jako nejlepší tvar pozemku se udává čtverec nebo obdélník o dostatečné šířce, ideálně alespoň 15 metrů. Při stavbě totiž musíte dodržovat odstupy minimálně 2 metry od hranic pozemku a 3 metry od veřejných komunikací. Na druhou stranu může atypický tvar pozemku, například trojúhelník, znamenat o desítky procent nižší pořizovací cenu.

Pro běžný rodinný domek stačí velikost pozemku kolem 500 m2. Plánujete-li rozlehlý přízemní bungalov nebo chcete mít na zahradě velký bazén či skleník, vybírejte pozemky o velikosti cca 1000 m2.

Před koupí zvažte také terén. Nejmenší investice vyžaduje rovinatý terén, naopak stavba ve svahu se prodraží. Velkou roli hraje podloží. Problematické je stavět na nesourodém podkladu a násypech, komplikace způsobuje vysoká hladina spodní vody. Průzkum podloží si můžete objednat u geologa.

Kontrola v katastru

Zjistěte si parcelní čísla a nahlédněte do katastru nemovitostí. Zjistíte, kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti, ověříte si výměru pozemku a zda nemá právní vady – například věcná břemena, exekuce, zástavní či předkupní práva. Omezení vlastnických práv k nemovitosti by vám do budoucna mohlo bránit ve výstavbě, ale také při schválení hypotéky v bance.

Z katastrální mapy rovněž vyčtete, o jaký typ parcely se jedná. Rozlišují se dva typy:

• stavební parcela, tj. pozemek evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří,

• ostatní pozemkové parcely, do nichž náleží více typů pozemků (např. orná půda, chmelnice, vinice, zahrady).

I na ostatních pozemkových parcelách je možné stavět, pokud to povoluje územní a regulační plán. U pozemku, který je vedený jako zemědělská půda a podléhá způsobu ochrany nemovitosti, je navíc potřeba zažádat o vynětí pozemku z půdního fondu. Cena za vyjmutí se odvíjí od bonity půdy a koeficientu třídy ochrany půdy.

Kontrola územního plánu

Územní plán musí mít každá obec a odvíjí se od něj budoucí výstavba. Územní plán vymezuje, co je stavební pozemek a jaké stavby jsou přípustné v dané lokalitě. Na jeho základě stavební úřad vydává stavební povolení. To je pro vás při koupi pozemku naprosto zásadní. Územní plán najdete online nebo se pro něj vydejte přímo na obecní úřad.

Pozemek musí být označen jako zastavitelná plocha. Zároveň na něj nesmí být vydána stavební uzávěra. V územním plánu se zajímejte také o blízké okolí. Jinak se může stát, že vám za plotem vyroste rychlostní silnice, hlučná továrna nebo skládka.

Pozemek by zároveň neměl být:

• v chráněném území národního parku,

• v ochranném pásmu lesa,

• v ochranném pásmu vysokého napětí,

• v blízkosti letiště (v tzv. přibližovacím území).

Pozemek by se neměl nacházet ani v záplavové oblasti. I kdyby vám stavební úřad vydal povolení ke stavbě, prodraží se vám pojištění, případně bude nemovitost zcela nepojistitelná.

Regulativy na typ stavby

Některé obce povolují pouze výstavbu domů, které splňují stanovené požadavky. Ty najdete nejčastěji v územním plánu, případně podrobnějším regulačním plánu. Jedná se například o:

• procento zastavitelnosti pozemku,

• maximální počet pater,

• sklon střechy,

• použité materiály,

• barva fasády apod.

Máte-li jasnou představu o tom, jak by měl váš dům vypadat, nebo jste našli zalíbení v atypických stavbách, mohou pro vás tato pravidla představovat velkou překážku. Proto byste se s nimi měli seznámit ještě před koupí pozemku.

Připojení inženýrských sítí

Nachází se přípojky elektřiny, plynu, vody a kanalizace u hranice pozemku? Pak máte vyhráno. Jinak musíte počítat s vybudováním přípojek, což se může prodražit. Prověřte si, kde se sítě nachází a zda se k nim vůbec můžete připojit. Vodovodní a kanalizační sítě mají v některých obcích omezenou kapacitu.

Není-li v obci dostupný veřejný vodovod a kanalizace, zajímejte se o možnosti vybudování studny a likvidaci odpadních vod – tu lze vyřešit domovní čistírnou, případně septikem. V každém případě musíte s těmito položkami počítat v rozpočtu.

Inženýrské sítě ovšem mohou procházet přímo vaším pozemkem, a to představuje problém. Pokud se pod parcelou nachází plynovod nebo nad ní vedou elektrické dráty, nesmíte stavět v ochranném pásmu těchto sítí. Přesnou polohu sítí často neznají ani na stavebním úřadě, a tak je potřeba kontaktovat přímo správce sítí.

Jak požádat o připojení elektřiny

13. 4. 2022|

Délka čtení: 10 min.

Potřebujete zřídit novou elektrickou přípojku? Pak vás čeká trochu papírování, domluvení práce elektrikáře i revizního technika – s naším návodem to ale hravě zvládnete. Zjistěte, jak požádat o připojení elektřiny, kolik přípojka stojí a jak dlouho trvá připojení elektřiny.

Přístup na pozemek

Přístupová cesta by měla být v majetku obce, nebo v rukou majitelů přilehlých nemovitostí. Jestliže přístup vede přes soukromý pozemek, musí k němu existovat věcné břemeno. Jinak hrozí, že vám majitel cesty zamezí v přístupu k domu, kromě toho se jedná o překážku pro získání hypotéky na pozemek. Příjezdová cesta by měla být zpevněná a dostatečně široká pro příjezd hasičů, jinak můžete mít problém se získáním stavebního povolení.

Odpovídající cena pozemku

Jak zjistit běžnou tržní cenu pozemku, abyste neplatili zbytečně moc? Ve větších městech se orientujte podle cenové mapy pozemků, kde uvidíte průměrné i minimální ceny pozemků za metr čtvereční. V ostatních obcích si projděte aktuální inzerci a ceny porovnejte.

Je stavební pozemek na prodej za podezřele nízkou cenu? Buďte na pozoru. Může to značit problémy, které vám výstavbu rodinného domu prodraží nebo dokonce znemožní.

Sousedé

Před koupí pozemku obejděte sousedy. Uděláte tak první krok k dobrým vztahům, koneckonců přímí sousedé vám budou podepisovat stavební záměr. Navíc od nich můžete zjistit cenné informace o pozemku i dění v obci. Pokud jsou sousedé nepříjemní, sotva jste jim zazvonili u dveří, nejspíš s nimi nebude jednoduchá domluva ani do budoucna.

Okolní prostředí

Na prohlídku pozemku se vydejte hned několikrát, v různou denní dobu a za různého počasí. Můžete si tak všimnout nepříjemných externalit, třeba zápachu z nedalekého chovu dobytka nebo skládky. Všímejte si, jestli není lokalita hlučná – například provoz vlaků nebo letadel může být slyšet na velkou vzdálenost. Na hluk, pachy a prašnost se můžete poptat také sousedů.

Stavbu na pozemku chraňte pojištěním

Vybrali jste si pozemek podle vlastních představ, podepsali smlouvu, zajistili financování a chystáte se na samotnou výstavbu. V tu chvíli byste měli vyřešit rovněž pojištění domu ve výstavbě, na což mnoho lidí zapomíná. Přitom živelné pohromy a další nepříjemné události nečekají, až bude dům hotový.

Pojištění rozestavěné nemovitosti vás chrání proti neočekávaným výdajům, které mohou vzniknout kvůli řádění živlů, vandalů, zlodějů nebo poruchám. Vztahuje se na dům ve výstavbě a obvykle také na stavební materiál.

Největší výhodou pojištění nemovitosti ve výstavbě je výrazně nižší cena oproti klasickému pojištění nemovitosti. A to přesto, že se pojistná hodnota odvozuje od ceny nemovitosti po dokončení výstavby. Většinou si stavbu můžete pojistit ve chvíli, kdy jsou postaveny základy či základové patky, pojištění pozemku jako takového není možné.

Jaká rizika kryje pojištění nemovitosti ve výstavbě

Pojištění rozestavěného domu zpravidla zahrnuje následující rizika:

• živelné pohromy,

• povodně a záplavy,

• odcizení a vandalismus,

• zkrat, přepětí a podpětí,

• atmosférické srážky,

• vodovodní škody.

Kromě samotné stavby si můžete pojistit i stavební materiál a zařízení staveniště proti krádeži, třeba stavební buňku a materiál v ní uložený. Plnění se poté čerpá z limitu vedlejší stavby. Je však důležité splnit podmínky pojišťovny pro zabezpečení. Pojištění se vztahuje pouze na materiál a nářadí ve vašem vlastnictví, nikoliv na majetek stavební firmy.

Na co si dát pozor u pojištění hrubé stavby

Aby vám pojišťovna vyplatila plnění při pojistné události, musíte splnit pojistné podmínky. U krádeže bývají obvykle stanoveny pojistné limity v závislosti na stupni zabezpečení. Například při zabezpečení vrat či dveří visacím zámkem vyplatí pojišťovna plnění pouze v řádech desítek tisíc korun. Pokud nemovitost disponuje bezpečnostními dveřmi, poskytne pojišťovna plnění v řádech milionů korun. Pojišťovna může stanovit i minimální výšku plotu a podobně.

Řádné zabezpečení musíte obstarat nejen proti zlodějům, ale také proti živlům. Když vám třeba vichřice či krupobití poškodí stavbu, pojišťovna bude zkoumat, zda byla střecha adekvátně zatížená a přikrytá. Pokud ne, plnění vám neposkytne.

Před sjednáním pojištění hrubé stavby si proto důkladně prostudujte pojistné podmínky a věnujte pozornost výlukám.

Buďte připraveni na všechny živelné pohromy

12. 9. 2022|

Délka čtení: 18 min.

Přírodní živly udeří svoji silou mnohdy nečekaně a působí velké škody na relativně malém území. Tornáda, vichřice, povodně, ale i krupobití nebo oheň a sníh představují v posledních letech podstatnou část pojistných událostí, které musí pojišťovny řešit. Jen loni vyplatily za škody na majetku 6,45 miliardy korun, což byl proti roku 2020 nárůst o 117 %. Proto je nezbytně nutné pojištění nepodceňovat a samotnou pojistku správně nastavit.

Které pojišťovny nabízí pojištění nemovitosti ve výstavbě

Zpravidla pojišťovny neposkytují tento produkt samostatně, ale narazíte na něj v rámci běžného pojištění nemovitosti. Přímo v pojistných podmínkách se pak jako předmět pojištění uvádí budovy ve výstavbě, případně stavební materiál.

Pojištění tak mají v nabídce takřka všechny pojišťovny na českém trhu, ovšem liší se jejich přístup ke stanovení ceny. Na nemovitost ve výstavbě poskytují některé pojišťovny výrazné slevy. Podívejte se na příklady:

• Slavia – 25 % sleva,

• Allianz – 50 % sleva,

• ČSOB Pojišťovna – 30 % sleva,

• ČPP – 30 % sleva.

Po kolaudaci informujte pojišťovnu

Nezapomeňte na to, že pojištění nemovitosti ve výstavbě má omezenou platnost. Obvykle platí maximálně 5 let nebo do data kolaudace podle toho, co nastane dříve. Pojišťovny často umožňují, aby vám ihned navazovalo klasické pojištění nemovitosti. Nicméně jste povinni pojišťovnu informovat, že došlo ke kolaudaci, nebo že je budova již obývána.

Po kolaudaci byste tak měli mít sjednané pojištění nemovitosti, které se vztahuje na samotnou stavbu a další budovy (garáž, skleník, bazén), ale také pojištění domácnosti, které chrání vaše vybavení (např. nábytek, oblečení, sportovní vybavení). Jako vlastníkovi nemovitosti by vám nemělo chybět ani pojištění odpovědnosti.