Podle čeho vybírat hypotéku a na jak dlouho ji fixovat při rostoucích sazbách?

Vlastní bydlení vám asi nikdo zadarmo nedá a ne každý má tolik finančních prostředků, aby si za ně koupil vlastní dům či byt. Hypotéční úvěr představuje spolehlivé řešení financování bydlení. Rok 2022 bude pro hypotéční trh, díky rostoucí inflaci a intervencím ČNB, velmi zátěžový. Úrokové sazby stoupají a počet zájemců o poskytnutí úvěru prudce klesá.

Jak vybrat hypotéku?

Nejvyšším nákladem u hypotečních úvěrů bude úroková sazba. Při zvažování, ve které bance si hypotéku vzít, se ale nesoustřeďte jen na čísla z informačních letáků. Prostudujte si pečlivě podmínky každé banky, o které uvažujete. Dávejte si pozor na slovo „od“ přidružené k výši úrokové sazby. Znamená, že zrovna vy na výhodnou nabídku nemusíte dosáhnout.


Úroková sazba navíc není jedinou důležitou podmínkou úvěru. Podívejte se také, zda se k němu vztahují další podmínky a poplatky. Většina bank například požaduje, abyste si u nich otevřeli běžný účet: musíte tedy poplatky za jeho vedení připočítat ke splátce úvěru.

Nezapomeňte ani na to, jaké dodatečné služby vám banky umějí poskytnout. Patří k nim např. odhad nemovitosti. Některé banky vám takto ušetří spoustu času a peněz. Prověřte si také, za jakých podmínek vámi vybraná banka umožňuje splatit dříve část úvěru bez dodatečných poplatků, zejména očekáváte-li v brzké budoucnosti zisk většího obnosu peněz (z dědictví, prodeje cenností atd.).

Tip na článek: Nejvyšší čas vzít si hypotéku za nezpřísněných podmínek

Co všechno jsou náklady hypotéky?

Vzhledem k zástavě nemovitosti je úroková sazba nižší než u většiny ostatních úvěrů. Úroková sazba je zpravidla pohyblivá, ale je možno ji na dobu 1 až 15 let zafixovat.


Pokud jde o poplatky, tak největší poplatek si banky účtují za zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr. Poplatek bývá určen obvykle procentem z požadované výše úvěru se stanovenou minimální a maximální částkou. Mohou k němu být přičteny příplatky za expresní zpracování úvěru apod. Poplatek je jednorázový a nevratný (i v případě zamítnutí žádosti).


Pokud je úvěr přidělen, může banka účtovat i měsíční poplatek za vedení úvěru, popřípadě poplatek za změnu podmínek úvěru. Nemovitost, na kterou je hypoteční úvěr poskytnut, musí být pojištěna, což s sebou nese další náklady.


Hypoteční úvěr je možno splácet 1 rok až 40 let.


Dejte si pozor na:

• poplatek za vyřízení úvěru před jeho schválením

• odlišnou (horší) úrokovou sazbu pro nové a stávající klienty

• příliš dlouhou dobu fixace bez možnosti předčasného splacení bez poplatku

• nátlak vlastní banky na jedinou „výhodnou“ hypotéku

• vaše reálné finanční možnosti před pořízením hypotéky

Jak si vybrat fixaci úrokové sazby?

Fixace znamená dohodu s bankou, že úrok, který bance platíte za půjčení peněz, se po určitou dobu splácení nezmění. Fixaci úrokové sazby si můžete s bankou dohodnout většinou na rok, tři roky nebo pět let, ale existuje i desetiletá fixace nebo fixace úrokové sazby na celou dobu splácení hypotečního úvěru.


Jaká fixace je vhodná pro vás? Tato otázka nemá jednoduchou odpověď. Záleží například na tom, na jaké úrovni se pohybují úrokové sazby. Jsou-li nízké, vyplatí se zafixovat si úrok na co nejdelší dobu. Jsou-li naopak vyšší, má smysl třeba jen roční fixace. V každém případě se poraďte o odhadu vývoje úrokových sazeb s odborníkem, například na pobočce banky nebo s finančním poradcem. Zkuste si také přečíst aktuální komentáře makroekonomických analytiků.


Kratší fixace se také vyplatí v případě, kdy víte, že v určitém časovém horizontu získáte peníze, z nichž byste chtěli hypotéku částečně nebo úplně splatit.

Delší nebo krátké fixační období?

Delší fixační období je vhodné zvolit tehdy, když jsou úrokové sazby nízké, případně se v dalších letech očekává jejich růst. Obecně platí, že delší fixace jsou úročeny vyšší úrokovou sazbou.


Krátkou dobu fixace je vhodné zvolit v době vysokých úrokových sazeb. Aktuální situace, kdy jsou sazby dlouhodobých fixací nižší než u krátkodobějších, je však odrazem současného výrazného růstu sazeb a předpokladu, že se sazby budou vracet k příznivějším hodnotám.

Jakou zvolit fixaci v roce 2022

Jen během ledna vzrostly úrokové sazby v průměru o 0,5–0,7 procentního bodu. Obvykle bývají nejdražší hypotéky s delší fixací, aktuálně je tomu paradoxně naopak a například jednoleté fixace již mnohdy atakují úroveň 6 %. Přitom 5leté fixace se většinou drží pod 5 % a 10leté ještě níž. Obliba delších fixací v posledních letech výrazně rostla. Je to však nyní dobrá volba, nebo má větší smysl akceptovat krátkou, ale dražší fixaci s předpokladem, že hypotéky v brzké době opět zlevní?


V současné době se nevyplatí volit fixaci na dlouhé období. Úrokové sazby jsou hodně vysoko, a proto je lepší fixovat sazbu spíše na krátké období do tří let.