Jak banka posuzuje příjem OSVČ u žádosti o hypotéku? - 2. díl

V minulém článku jsme se podívali na typy hypoték a způsob dokládání příjmů u osob samostatně výdělečně činných (OSVČ). Nyní si přiblížíme další specifika, která se s hypotékou u OSVČ pojí.

Potvrzení o provádění povinných odvodů

Banka bude k žádosti o hypotéku chtít připojit i vaše živnostenské oprávnění, tedy živnostenský list a případně koncesi.

A dále je potřeba doložit potvrzení o zaplacení daně a potvrzení z České správy sociálního zabezpečení a ze zdravotní pojišťovny o tom, že na jejich účet provádíte pravidelné platby. Podle toho totiž banka pozná, jak vysoké jsou vaše odvody. Ty vám následně z vašeho příjmu odečte, aby pro účely hypotéky posuzovala pouze vás čistý zisk.

Máte vysoké obraty? Využijte toho

Pokud máte vysoké obraty, ale ne až tak velký zisk, můžete žádat o hypotéku u banky, která posuzuje žadatele právě podle obratu. Z něj vám pak započítá 15 - 30 % jako čistý roční příjem. Počítejte ale s vyšší úrokovou sazbou, protože poskytnou hypotéku na základě obratu je pro banku rizikovější. Takové řešení se tak vyplatí spíše podnikatelům, kteří mají obrat nad 1 000 000 Kč ročně.

Potvrzení o bezdlužnosti

Pokud žádáte o půjčku jakožto podnikatel, budete možná muset doložit i potvrzení o bezdlužnosti vůči Finančnímu úřadu. To vám za poplatek vystaví samotný Finanční úřad, a to do 30 dnů. Standardně však lhůta bývá kratší a potvrzení můžete získat i za týden.

Výjimkou jsou situace, kdy vlastníte více nemovitostí v různých krajích či okresech. V takovém případě se celé vystavení potvrzení protáhne. Finanční úřad totiž musí obeslat svá pracoviště a ode všech získat potvrzení o tom, že nikde nedlužíte na dani z nemovitosti.

Triky, které žadatelé zkouší, a banky na ně neskáčou

Češi jsou národ vychytralý, a často tak vymýšlí způsoby a varianty, jak trochu obejít systém. Jednou z dlouho kolovaných rad byla i ta, že žadatel o hypotéku jednoduše upraví své daňové přiznání. Legálně samozřejmě. Trik spočíval v tom, že podnikatel využívající výdajový paušál jej jednoduše jeden rok nevyužije.

Místo výdajového paušálu prokáže skutečné zisky, které jsou vyšší, následně zaplatí vyšší daň z příjmů, ale odměnou mu díky vyšším ziskům bude i vyšší hypotéka a lepší úrok.

Banky ale časem tuto fintu odhalily a dnes už se často mnohem více pídí i po tom, jak a v čem podnikáte, kolik doopravdy vyděláte, sleduje životní minimum vaší domácnosti atd.

Dobrá rada se může hodit

V případě OSVČ je žádost o hypotéku vždycky trochu komplikovanější než u zaměstnanců. Někdy se proto doporučuje poradit se se schopným finančním poradcem, který zná nabídky různých bank a měl by mít přehled, co pro vás bude nejvýhodnější.

Pokud ale finančním poradcům nevěříte, nebo jejich služeb využít nechcete, je ideální udělat si vlastní průzkum trhu, obrátit se na několik bank a poptat se, jak budou hodnotit vaše příjmy a jaké mají podmínky.

Jak banka váš příjem bude posuzovat?

Jakmile dodáte veškeré doklady, začne banka posuzovat váš příjem. Vycházet přitom bude z vašich celkových příjmů, z uplatněných výdajů, z daňového základu a zaplacené daně z příjmu, a také z povinných odvodů na sociální a zdravotní pojištění, které jste museli doložit.

Výše jsme si uvedli, že banky vám neuznají situaci, kdy standardně uplatňujete výdaje pomocí paušálu, ale nově jste přešli na skutečně vynaložené výdaje, čímž vám stoupl zisk. Na druhou stranu ale banky ví, že paušální výdaje jsou často vyšší než ty reálné, a tak často žadatelům započítají pomocí různými koeficienty vyšší příjem, než jaký po uplatnění výdajového paušálu mají.

Pokud jste doložili i výše zmíněné vlastnické listy a příjem z pronájmu nemovitostí, započítají vám banky až 70 % z nájmu do vašich příjmů, což vám také výrazně pomůže.

Dejte si však pozor na situaci, kdy byste o hypotéku žádali s tím, že vaše primární příjmy jsou právě z pronájmu. Samozřejmě i v takové chvíli hypotéku dostanete, ale pravděpodobně jen do výše 70 % LTV (zástavní hodnoty nemovitosti).

Doklady ke kupované nemovitosti

Kromě toho budete muset doložit nějaké podklady ke kupované nemovitosti. Zejména stavební povolení, územní rozhodnutí, geometrický plán a výpis z katastru nemovitostí. Doložit musíte i ocenění nemovitosti, které většinou musí provést odhadce, kterého má banka nasmlouvaného. V některých případech si ale banka tyto informace obstará sama, a vám tak jedna starost odpadne. Pokud si úvěr budete brát na rekonstrukci vaší stávající nemovitosti, bude banka chtít doložit i smlouvu o dílo.

Je úvěr účelový či nikoli?

Pokud žádáte o neúčelový úvěr, tedy o americkou hypotéku, je pro vás situace snazší, protože nebudete dokládat, na co chcete peníze použít. V případě účelového úvěru je ale potřeba doložit ještě dokument, ve kterém je popsáno, na co budou dané peníze použity. V případě, že žádáte o úvěr a ručíte jinou nemovitostí, je potřeba doložit i vlastnické právo k této nemovitosti.

Každá banka postupuje trochu jinak

Velmi pravděpodobně po vás banka či instituce, u které budete o půjčku žádat, nebude chtít všechny vyjmenované doklady. Každá banka má pravidla nastavena trochu jinak, a tak se může stát, že bude každá vyžadovat jinou kombinaci dokladů. Naopak už by po vás ale v bance neměli chtít nic navíc. Při žádosti se proto vždy dopředu informujte, které z uvedených dokladů po vás budou požadovat.