Hypotéky: Podle čeho si vybrat dobu fixace úrokové sazby?

Přemýšlíte o hypotéce? Pak byste měli vědět, že vedle hledání nejlepších podmínek a úroků vás také čeká volba nejvhodnější doby fixace úrokové sazby. Nikdo přesně neumí odhadnout vývoj na trhu, a tedy ani to, zda se vyplatí fix úrokové sazby na 10 let, nebo naopak třeba pouze na tři. Několik vodítek, jak si vybrat, však přesto máme. Svou roli by měla hrát i vaše konkrétní situace.

Zájem o vlastní bydlení, respektive i hypotéky je nyní enormní. Příčinu můžeme hledat mimo jiné i v situaci spojené s pandemií. Lidé tráví více času doma, omezili útraty spojené s cestováním či kulturou a soustředí se na budování a rekonstrukce svého bydlení.

„Za obrovským zájmem lidí o získání nové hypotéky stojí také řada informací v médiích, od analytiků i samotných bank, že sazby hypoték (link na srovnání) půjdou pomalu nahoru,“ vysvětluje Jiří Sýkora, hypoteční specialista společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.

Právě k zajištění stálé úrokové sazby na několik let dopředu slouží její fixace.

Co je fixace úrokové sazby?

Fixace úrokové sazby je libovolně dlouhé období, ve kterém vám banka zaručí neměnnou úrokovou sazbu. Význam fixace je tak v poskytnutí určité jistoty, že úroková sazba hypotéky se nebude po nějakou dobu měnit. Pevné výdaje na splátku jsou navíc základem pro další plánování rodinného rozpočtu.

Naproti tomu existuje i plovoucí (variabilní) úroková sazba. Ta se pohybuje proměnlivě dle vývoje na trhu, a tak se u ní může často výrazně měnit výše splátek. Tato varianta proto není mezi klienty oblíbená a je využívána minimálně.

Doba fixace úrokové sazby: Jakou délku chtějí klienti?

Velmi oblíbená je fixace na pět let. Banky ji také obecně doporučují jako takový zlatý střed. Čím dál více ale roste obliba ještě delších fixů. Již několik měsíců tak dle statistik ČNB patří k velice oblíbeným desetileté fixační termíny, a to kvůli stále relativně nízkým sazbám.

Pro zajímavost – podíl fixací do jednoho roku činí letos zhruba dvě procenta, od jednoho do tří let je to osm procent, na fixaci sazby v rozmezí tří až pěti let poté připadá 35procentní podíl. Fixaci úrokové sazby delší než pět let nyní volí už 55 % lidí. V roce 2017 jich přitom na delší dobu fixovalo pouze 33 procent. Statistika ČNB zahrnuje čistě nové úvěry i refinancované hypoteční úvěry. Je tedy zřejmé, že zájem o delší fixace u hypotečních úvěrů vzrostl v posledních letech o více než jednu pětinu.

Podle odborníků už navíc neplatí zažité pravidlo, že čím delší fixaci do deseti let dlužník zvolí, tím vyšší úrokovou sazbu mu banka nabídne, a tím nákladnějším se pro něj úvěr stává. V současné době jsou úrokové sazby na tři, pět a deset let téměř srovnatelné. Svou roli hraje rovněž fakt, že se lidé více přiklánějí k delším fixacím z důvodu pohodlí. Prostě se chtějí o hypotéku co nejméně starat.

Jaká délka fixace úrokové sazby je nejvýhodnější?

Na tuto otázku neexistuje jednoznačná odpověď. Mohlo by se zdát, že jednoznačně nejlepší je vzít si co nejdelší fixaci. Pokud sazby porostou, máte vy tu svou zafixovanou. V případě, že klesnou, požádáte si o novou hypotéku a tu původní s minimálními náklady refinancujete.

Má to však jedno „ale“. Nikdy nevíte, k jakým změnám dojde. To, co doporučuje ČNB, není právně závazné – tedy že při předčasném splacení úvěru by banka měla požadovat maximálně úhradu účelně vynaložených nákladů. Minimálně dvě banky se výkladu ČNB nepodvolily a při refinancování, respektive předčasném splacení hypotéky (link na článek o předčasném splacení hypotéky), tedy splacení mimo konec doby fixace, po klientech před nedávnem požadovaly statisícové poplatky. A spory stále trvají.

Správná volba fixace záleží i na vašich plánech

Při výběru délky fixace se tak především rozhodujte podle toho, co máte po dobu fixace v plánu, co očekáváte. Pokud si hypotéku berete třeba jako mladý pár, možná za dva tři roky plánujete potomka. Poté bude flexibilnější zvolit fixaci tříletou, aby případná výměna menšího bytu za větší byla jednodušší. Díky novému úvěrovému zákonu sice zpravidla není problém prodat nemovitost i s hypotékou, řešení je ale jednodušší na konci fixace.

Kratší fixace úrokové sazby může být výhodou také tehdy, když očekáváte nějaký významný finanční obnos a následně jím plánujete hypotéku doplatit. Může jít třeba o dědictví. Jinak je dle zákona možné po splacení dvanácti řádných splátek vložit každoročně splátku mimořádnou ve výši až 25 procent jistiny.

Blíží se vám konec fixace úrokové sazby? Co teď?

O budoucí úrokovou sazbu na další fixační období se zajímejte nejméně dva měsíce předem. Obvykle od banky obdržíte vyrozumění o navrhované výši úrokové sazby na další fixační období čtyři týdny před datem takzvané obrátky hypotéky. Než se dostanete k samotnému řešení, nějaký čas uplyne a na srovnání nabídek na trhu a přechod jinam vám pak zbude už jen velmi málo času.

„Řada lidí to pod časovým tlakem nechce řešit, i když by jinde mohli dostat výhodnější podmínky a ušetřit, a zůstane bohužel u méně výhodné nabídky stávajícího poskytovatele,“ uzavírá Ladislav Gruber.