Hypotéka pro OSVČ: Proč byste ji měli plánovat dlouho předem?

Získat hypotéku je dnes těžké i pro běžné zaměstnance se stálým a pravidelným příjmem. Drobní podnikatelé (OSVČ) jsou na tom ale kvůli nejistému a nestálému příjmu mnohem hůře. Pokud chtějí někdy v budoucnu žádat o úvěr na bydlení, měli by tomu přizpůsobit své příjmy a zdanění ideálně i několik let dopředu.

Hypotéka pro zaměstnance vs. OSVČ

Poskytovatelé hypoték pohlíží na zaměstnance a drobné podnikatele rozdílně. I přesto, že drobní podnikatelé měsíčně vydělávají o několik tisíc korun měsíčně více, jsou jejich šance na získání hypotéky vždy o hodně nižší. Příjmy OSVČ jsou totiž posuzovány zcela odlišným způsobem.

U OSVČ je u žádosti o hypotéku zásadní:

• zda podnikatel uplatňuje reálné nebo výdajové paušály

• výše čistého měsíčního příjmu

• výše ročního obratu

• doba provozování podnikatelské činnosti

• obor podnikání

• bezdlužnost vůči státním úřadům (finanční správa, ČSSZ, zdravotní pojišťovna)

Největší překážkou při získání hypotéky u OSVČ je nízký daňový základ. Většina OSVČ uplatňuje daňový paušál, díky kterému sice platí nižší daně, ale zároveň si snižuje příjem. Následují nízké úspory, nedostatečné záruky či příliš krátká bankovní historie u mladých OSVČ. Neuspějí ani podnikatelé se záznamy v úvěrových registrech.

Jak jsou posuzovány příjmy OSVČ žádající o hypotéky

Zatímco zaměstnancům stačí potvrzení o výši příjmu od zaměstnavatele za posledních pár měsíců, drobného podnikatele čeká strastiplná cesta plná dokazování poskytovateli, že na hypotéku nejenže v daný moment má, ale bude ji schopen splácet dalších x let. Existují tři způsoby, jak banky na příjmy OSVČ nahlíží a co je pro ně důležité.

Pro většinu bank je zásadní čistý zisk po zdanění při uplatnění daňového paušálu, přičemž do výdajů jsou zahrnuty také odpočty. Dnes banky umí zohlednit i paušální výdaje a vnitřně tak zisk OSVČ navýšit, aby na hypotéku dosáhli. To je však možné pouze tehdy, má-li OSVČ dostatečně vysoký příjem v reálu.

Některé banky příjem podnikatele posuzují podle ročního obratu. Hodnoceny jsou tak příjmy bez odečtení nákladů. V potaz však banky berou cca 15 až 30 %. Na tento způsob navíc dosáhnout pouze podnikatelé, kteří podnikají nejméně 24 měsíců bez ztráty a získat mohou nejvýše 80 % z ceny nemovitosti.

U podnikatelů, kteří nevyužívají daňový paušál, ale skutečné výdaje, se posuzuje čistý zisk po zdanění bez uplatnění daňového paušálu. Úplně odlišný způsob účtování je však mnohem náročnější než daňový paušál. Podnikatel sice zaplatí více na daních, ale jeho zisk v daňovém přiznání však daleko více odpovídá realitě.

Návod pro OSVČ, jak získat hypotéku

Hlavní problém u OSVČ žádajících o hypotéku je nedostatečný příjem v důsledku daňové optimalizace a uplatňování daňového paušálu. OSVČ, který si chce pořídit vlastní bydlení, tomu musí své jednání přizpůsobit minimálně jeden rok předem, spíše ale dva roky. Čím dříve začnete, tím zkrátka lépe.

Ideální je také oslovit banku či banky, které se na hypotéky pro podnikatele zaměřují. S výběrem pomůže hypoteční poradce či služby finančního specialisty, který ví nejlépe, jaké banky má v případě hypotéky pro OSVČ vůbec smysl oslovit.

Dávejte si stranou peníze na hypotéku

Již několik let banky na doporučení České národní banky nesmí poskytovat 100 % hypotéky. Aktuálně se nejvyšší nabídky pohybují okolo 90 %. Zbytek peněz je nutné našetřit nebo získat prostřednictvím jiného úvěru. Konkrétně OSVČ je doporučeno mít naspořeno 20 % až 30 % z ceny nemovitosti. Se spořením je vhodné začít co nejdříve.

Přizpůsobte žádosti o hypotéku daňové přiznání

To znamená záměrně nesnižovat příjmy a nezvyšovat náklady. Podnikatel sice zaplatí vyšší daně, ale kromě vyšší šance získat hypotéky, dosáhne i na lepší podmínky. V žádném případě není doporučeno měnit již podané daňové přiznání zpětně dle doporučení banky. Takové jednání může být hodnoceno dokonce jako podvod.

Najděte si spolužadatele

Pomoci získat hypotéku pomůže OSVČ spolužadatel. Nejobvyklejší je požádat o hypotéku společně s partnerem či partnerkou (manželem či manželkou). V případě společné domácnosti se u spolužadatelů sčítají oba příjmy, a tím pádem se zvyšuje šance na získání hypotéky jako takové, ale i výhodnějších parametrů (vyšší půjčka, výhodnější úrok apod.).