Hypotéka na rekonstrukci: Jak si ji vybrat? - 1. díl

Rekonstrukci bude časem potřebovat každý byt či dům. Buď se s tím tedy popasujete vy, nebo jednou ti, kterým svou nemovitost odkážete. Pokud nemáte možnost rekonstrukci bytu či domu zcela financovat svépomocí, můžete si na to půjčit. Někdy se vyplatí využít hypoteční úvěr, ale k výběru máte variant více.

Hypotéka na rekonstrukci

Hypoteční úvěr si lidé nejčastěji berou buď na pořízení nového bydlení, nebo na rekonstrukci toho stávajícího. V případě žádosti o tento typ úvěru ale musíte mít už dopředu nějaké peníze našetřené. Nejčastěji je to 20 - 30 %. Takové podmínky stanovila Česká národní banka, aby zabránila předlužení obyvatel. Kromě toho také od 1. říjnu 2018 platí, že:

1. Celková výše vašich dluhů nesmí překročit devítinásobek vašeho ročního příjmu. (Tzv. ukazatel DTI - debt-to-income - celková výše dluhů k čistému příjmu.)

2. Podíl splátky na čistém měsíčním příjmu nesmí překročit 45 %. (Tzv. ukazatel DSTI - debt-service-to-income - podíl splátky dluhu na čistém měsíčním příjmu.)

A to v kombinaci s tím, že banky smí poskytovat úvěry pouze do 90 % LTV, přičemž hypotéky s objemem 80 - 90 % LTV mohou poskytovat jen do výše 15 % objemu všech poskytnutých hypoték.

Hypotéka je dlouhodobý účelový typ úvěru. To znamená, že banka bude chtít prokázat, na co si úvěr berete.

Neúčelová hypotéka není tak výhodná

Pokud byste chtěli neúčelovou hypotéku, museli byste sáhnout po tzv. americké hypotéce. Ta je méně častá a typicky se vyznačuje právě tím, že tento úvěr je neúčelový. Můžete tedy peníze utratit za co chcete a bance nemusíte prokazovat účel. Úroková sazba tohoto úvěru je ale vyšší než u standardní hypotéky, které se pohybují okolo 3 %.

V případě americké hypotéky si můžete půjčit maximálně 70 % ze zástavní hodnoty nemovitosti a navíc musíte úvěr zajistit, například onou nemovitostí.

Nejčastěji se americká hypotéka používá ke konsolidaci účelových a neúčelových půjček, na rekonstrukci to běžné nebývá.

Jak prokázat bance účel?

Pokud už tedy budete chtít hypotéku na rekonstrukci, doporučuje se standardní hypotéka. Účel hypotéky bance prokážete snadno.

Doložíte jí přehled rozpočtových nákladů, nebo položkový rozpočet, podle toho, jestli budete rekonstruovat dům či byt svépomocí, nebo na to máte najatou firmu.

Pokud si bydlení rekonstruujete sami, doložíte bance přehled rozpočtových nákladů. K tomu vám banka většinou sama poskytne svůj formulář. V případě, že vám bydlení rekonstruuje firma, dodá položkový rozpočet ona.

Banka bude chtít vidět také smlouvu o dílo, což opět dokazuje účel, za jakým vám peníze poskytuje. Někdy pak banka může chtít vidět i projektovou dokumentaci.

Financovat rekonstrukci můžete i jinak

Kromě hypotéky lidé často svou rekonstrukci financují prostřednictvím úvěru ze stavebního spoření. To ale vyžaduje určitou přípravu. Znamená to totiž, že už máte uzavřené stavební spoření a něco jste našetřili. A na tomto základě vám stavební spořitelna půjčí peníze.

Například Stavební spořitelna České spořitelny má podmínky nastavené tak, že abyste o úvěr ze stavebního spoření mohli zažádat, je potřeba mít stavební spoření uzavřené minimálně 2 roky a našetřeno minimálně 35 % z cílové částky. Každá stavební spořitelna má ale vlastní podmínky, a tak se nutná naspořená částka a minimální doba trvání stavebního spoření mohou měnit.

Jakmile podmínky splníte, dostanete od stavební spořitelny tzv. překlenovací úvěr.

Tento úvěr je standardně zajištěný, a to zástavním právem ke spořicí smlouvě. Kromě toho může stavební spořitelna požadovat například spoluručitele, pojištění dané nemovitosti nebo pojištění vaší schopnosti splácet.

Stavební spořitelně pak prokazujete účel úvěru například fotografiemi před rekonstrukcí a po ní. Někdy vám také umožní využít 20 % úvěru i bez toho, abyste doložili nějaké doklady.

V následujícím článku se podíváme na to, jak si propočítat, která varianta úvěru je nejvýhodnější.