Hypotéka a rozvod: Jak vyřešit složitou životní situaci

Rozvod není sám o sobě nic příjemného. Když je do toho potřeba vyřešit ještě společnou nemovitost s hypotékou, spoustu párů se dostane do patové situace. Přitom možností existuje několik – prodat nemovitost, vyvázat jednoho z manželů z hypotéky či pokračovat ve společném splácení. Ve všech případech musíte získat souhlas banky.

Hlavně komunikujte – mezi sebou i s bankou

I když je rozvod náročný, v případě vypořádání společného majetku by měly jít emoce stranou. Často je to však přesně naopak – partneři se spolu po rozchodu přestanou bavit a nastalou situaci neřeší ani s bankou.

Pokud hypotéku hradil jen jeden z manželů, dojde to někdy tak daleko, že naschvál přestane úvěr splácet. To je ale vůbec nejhorší varianta. V tu chvíli může banka uplatnit své zástavní právo a manželé tak o nemovitost mohou přijít.

Zachovat komunikaci je velmi důležité. Snažte se být maximálně otevření i vůči bance. Přestože s vámi partner nekomunikuje, situaci v bance řešte. Bude se snažit najít řešení.

„Pokud za námi přijdete s časovým předstihem a svou situaci oznámíte, může se například domluvit individuální splátkový kalendář, s nímž budou oba spoludlužníci souhlasit. Banka se s vámi dle konkrétní situace dohodne na optimálním řešení,“ vysvětluje Marek Petráš, produktový manažer z České spořitelny.

Jak převést hypotéku na jinou osobu

11. 8. 2022|

Délka čtení: 9 min.

Prodáváte byt nebo se rozvádíte a potřebujete převést hypotéku na jinou osobu? K převodu musí svolit vaše banka. Zjistěte, jaké dokumenty bude banka vyžadovat a co všechno převod hypotéky na jinou osobu obnáší.

Jaké existují možnosti při rozvodu z pohledu hypotéky?

V zásadě si můžete zvolit ze čtyř možností, jak se vypořádat s hypotékou po rozvodu:

• nemovitost prodat, doplatit hypotéku a rozdělit se o zisk,

• nemovitost prodat i s hypotékou a převést úvěr na nového majitele,

• vyvázat jednoho partnera z hypotéky a vyplatit ho,

• pokračovat ve společném splácení hypotéky.

Prodej nemovitosti s hypotékou při rozvodu

Toto řešení bývá nejsnazší a nejrychlejší – manželé prodají nemovitost, doplatí zbytek hypotéky a zbytek peněz si rozdělí. I s touto variantou však musí souhlasit banka. K předčasnému splacení hypotéky je potřeba:

• bance oznámit záměr předčasného splacení hypotéky a požádat o vyčíslení aktuální nesplacené jistiny a poplatků spojených s předčasným splacením,

• získat potvrzení, že banka po splacení úvěru souhlasí se zrušením zástavního práva.

Ideální je naplánovat prodej nemovitosti na konec fixace, abyste se vyhnuli poplatkům za předčasné splacení úvěru. Nicméně od roku 2016, kdy vstoupila v platnost novela zákona o spotřebitelském úvěru, už banky nesmí účtovat tak vysoké poplatky za předčasné splacení hypotéky.

Pokuta za předčasné splacení hypotéky? Takto se jí vyhnete

27. 4. 2021|

Délka čtení: 10 min.

Prodej nemovitosti třeba z důvodu rozvodu či refinancování k jiné bance. To bývají nejčastější důvody pro mimořádnou splátku. Ročně o ni projeví zájem tisíce až desítky tisíc klientů každé z bank. Kdy je zdarma a kdy můžete naopak čekat poplatky? A jak budou vysoké?

Prodej nemovitosti a převedení hypotéky na jinou osobu

Druhou variantou je, že manželé prodají nemovitost i s hypotékou, která se převede na nového majitele. Často ovšem není jednoduché někoho takového najít, protože málokdo si chce od cizí osoby koupit nemovitost i s dluhem. Nový majitel musí hypotéku převzít za totožných podmínek. Není snadné natrefit na někoho, komu bude vyhovovat doba splácení, výše splátek i úroková sazba.

Na druhou stranu, jestliže si sám nový majitel musí brát hypotéku, může pro něj být atraktivnější hypotéka sjednaná v minulosti za výhodnějších podmínek, než na jaké dosáhne v současné době. Vzhledem k růstu úrokových sazeb u hypotéku tak může získat výrazně levnější hypotéku, než jakou by si dnes sám sjednal.

Také převod hypotéky na jinou osobu vám musí odklepnout banka. Nový dlužník musí bance prokázat dostatečnou bonitu. Bude nutné doložit:

• potvrzení o příjmu (mzdový výměr či daňové přiznání),

• dva doklady totožnosti (občanský průkaz a řidičský průkaz nebo cestovní pas).

Teprve poté banka rozhodne, zda s prodejem a převedením hypotéky souhlasí.

Vyvázání partnera z hypotéky

Často se stává, že po rozvodu si jeden z manželů přeje zůstat ve společném domě či bytě. V takovém případě musí druhého partnera z hypotéky vyvázat a vyplatit mu podíl na nemovitosti.

Tento podíl se stanoví jako aktuální hodnota domu minus zbývající dluh na hypotéce, výsledek se vydělí dvěma. Přitom nezáleží na tom, zda jeden z manželů do domu investoval víc – jedná se o společné jmění manželů, a proto se dělí na dvě poloviny.

Ten z páru, který si na sebe chce hypotéku převést, musí bance dokázat svoji schopnost hypotéku nadále splácet. K tomu slouží zejména doklady o příjmu a přehled průměrných měsíčních výdajů, včetně výživného.

Bohužel se stává, že banka převedení hypotéky jen na jednoho z manželů zamítne kvůli nedostatečné bonitě. Podmínky hypotéky jsou totiž nastavené na manžele, kteří společně měli vyšší bonitu než každý jednotlivě. Navíc si často brali hypotéku ještě jako bezdětní, kvůli výdajům na děti se bonita zhoršuje.

Jestliže banka schválí vyvázání druhého partnera z hypotéky, přichází na řadu jeho vyplacení. Málokdo má však dost vysoké úspory na to, aby mohl partnerovi zaplatit polovinu nemovitosti. Řešením může být navýšení hypotéky, případně refinancování hypotéky u jiného poskytovatele. Pokud na vyšší hypotéku nedosáhnete sami, můžete přizvat další osobu k žádosti o hypoteční úvěr, například rodiče či nového partnera.

Společné splácení hypotéky

Plánujete-li nemovitost časem přepsat na děti a s partnerem bez problémů komunikujete, můžete pokračovat ve společném splácení hypotéky. Společnou nemovitost tak můžete například pronajímat a oba se odstěhovat jinam.

V každém případě má společné splácení hypotéky po rozvodu jednu velkou nevýhodu – jakmile dojde k tomu, že jeden z bývalých partnerů přestane splácet, banka bude požadovat peníze po tom druhém. Navíc splácení hypotéky snižuje vaši bonitu – pokud byste si chtěli vzít úvěr na bydlení s novým partnerem, bude to pro vás mnohem obtížnější.

Dohodu, že budete pokračovat ve společném splácení hypotéky i po rozvodu, byste měli rovněž oznámit bance.

Příklad ze života

Hanka a Radim se po deseti letech manželství rozvádí. Společně mají hypotéku na dům, z níž zbývá doplatit ještě dva miliony korun. Paní Hanka chtěla ve společném domě zůstat a zbytek hypotéky vzít na sebe. Aktuální cena nemovitosti ovšem výrazně stoupla, jejich dům má nyní hodnotu 7 milionů korun. To znamená, že kromě hypotéky na 2 miliony by musela bývalému manželovi vyplatit ještě 2,5 milionu korun.

Vlastní úspory nemá, a proto banku požádala o navýšení hypotéky na 4,5 milionu korun. Jelikož její příjem činí jen 23 tisíc čistého měsíčně a má v péči dvě nezletilé děti, banka její žádost zamítla – celý její čistý příjem by totiž sotva pokryl splátku hypotéky.

Nakonec se tedy bývalí manželé domluvili na prodeji nemovitosti a každý z nich získal 2,5 milionu korun.