Co zajímá banky ve vztahu k zastavované nemovitosti

Hypotéku je možné získat oproti zástavě bytu, rodinného domu, stavebního pozemku či jiné vhodné nemovitosti. Cestu k hypotéce mohou zkomplikovat právní vady, věcná břemena i špatný technický stav nemovitosti. Přečtěte si, co vše banky u zastavované nemovitosti sledují.

Abyste získali hypoteční úvěr, musíte dát bance do zástavy nemovitost. Může se jednat buď přímo o byt, rodinný dům či stavební pozemek kupovaný na hypotéku, nebo také jinou vhodnou nemovitost, kterou máte v osobním vlastnictví nebo se dohodnete na jejím zastavení s jinou třetí osobou (například rodiči, prarodiči, partnerem a podobně). Zástava slouží jako záruka, kterou banka v případě nesplacení hypotéky prodá a takto získané peníze využije na úhradu nesplacené části úvěru. Aby banka na případném prodeji nemovitosti netratila, pečlivě si nemovitost určenou k zástavě prověří.

Banka nepřijme do zástavy každou nemovitost

Jako první se bude banka zajímat o typ nemovitosti. Nejčastěji jsou přijímány do zástavy byty a rodinné domy v osobním vlastnictví, které slouží k trvalému bydlení (pozn. zastavovaná nemovitost nesmí být ve vlastnictví družstva nebo sloužit k podnikání). Banky nemají problém ani se zastavením stavebního pozemku nebo pozemku určeného k výstavbě.

Některé banky poskytují hypotéky i oproti zástavě rekreační nemovitosti. Podmínkou ovšem je, aby chata či chalupa měla přidělené evidenční nebo popisné číslo, existoval přístup na pozemek a byla uzpůsobena celoročnímu obývání. Rekreační nemovitost by měla mít také zdroj vody a zavedenou elektřinu.

Prověření právního stavu nemovitosti

Banka se rovněž zajímá o aktuální právní stav zastavované nemovitosti. Ve výpisu z katastru nemovitostí jsou zaznamenána veškerá práva třetích osob, přičemž nejčastěji se jedná o zástavní práva smluvní a věcná břemena. Velmi často si lidé kupují nemovitost, kterou si původní majitel pořídil na hypotéku. V tomto případě bude ve výpisu z katastru nemovitosti zapsáno zástavní právo některé z českých bank. Tato zástavní práva nepředstavují pro banky poskytující hypotéky žádný problém.

Zástavní právo může mít na nemovitosti nejen banka, ale také nebankovní společnost či jiná fyzická osoba, která majiteli nemovitosti poskytla například půjčku. Před koupí musí být jasné, jakým způsobem budou práva třetích osob vyřešena. Banka poskytující hypotéku tato zástavní práva vyhodnotí a následně se rozhodne, zda přijme nemovitost do zástavy.

Problematická jsou věcná břemena dožití

Banka nepřijme do zástavy nemovitost v exekuci. V tomto případě najdete ve výpisu z katastru nemovitostí poznámku o probíhající exekuci na majitele nemovitosti. Pozor si kupující musejí dát i na věcná břemena. Problémem jsou především věcná břemena v podobě práva doživotního užívání nemovitosti (takzvané služebnosti). Toto právo si mohou sjednat například rodiče, kteří darují nemovitost svým dětem, avšak plánují v ní bydlet až do smrti. Věcná břemena dožití výrazně snižují hodnotu nemovitosti.

Ve výpisu z katastru nemovitostí jsou zapsána i věcná břemena správců inženýrských sítí. Tato břemena jsou běžná a hodnotu nemovitostí nijak nesnižují. Tato břemena nepředstavují problém ani pro banky, které na nemovitost poskytnou hypotéku.

Nepodceňujte technický stav nemovitosti

Při sjednávání hypotéky je pro banku důležitá hodnota zastavované nemovitosti, která se může lišit od požadované kupní ceny. Hodnotu nemovitosti určují zpravidla smluvní odhadci banky. V současné době je možné získat hypotéku do výše 90 % LTV (zkratka z anglického Loan To Value, která vyjadřuje poměr mezi výší půjčky a hodnotou zastavené nemovitosti).

Cenu nemovitosti výrazně snižují jak vážné právní vady, tak špatný technický stav. Spoustu peněz na opravu si vyžádají například praskliny ve zdivu, zatékající střecha, shnilé krovy, vlhkost či zastaralé rozvody vody, plynu a elektřiny. Cenu nemovitosti ovlivňuje i konkrétní lokalita a její občanská vybavenost.