Zpětná hypotéka: pomůže mi stát se rentiérem?

Na stáří jste se zabezpečili vlastním domem nebo bytem. Teď, když zdražují energie a inflace rapidně roste, přemýšlíte, jak získat k důchodu další peněžní zdroje, aniž byste museli milované bydlení opustit. Jednou z možností je tzv. zpětná hypotéka. Jak přesně funguje, na co si dát pozor, a jaké máte alternativy? 

Jak funguje zpětná hypotéka 

Zpětná hypotéka na nemovitost, nebo také reverzní hypotéka, je druhem hypotéky, který je určený pro zabezpečení finančních potřeb seniorů:

• je limitována minimálním věkem – obvykle 60 let,

• za života ji obvykle senior nemusí splácet,

• rentu nebo jednorázovou finanční částku, kterou získá, může použít na jakékoli potřeby,

• hypotéka se vypořádá obvykle až po úmrtí seniora v dědickém řízení.

Zpětnou hypotéku využijí zejména senioři, kteří vlastní nemovitost, ale nemají dostatečné finanční prostředky pro důstojný život, nebo chtějí více cestovat či aktivně žít. Zároveň pro ně nepřichází v úvahu prodej nemovitosti – jsou s místem příliš spjatí a nechtějí se stěhovat. 

Jak přesně zpětná hypotéka funguje? Ukažme si to na příkladu

Paní Janě je 70 let. Žije sama v domku, který zdědila po rodičích. Vzhledem k rostoucím cenám energií a inflaci potřebuje k důchodu další zdroj příjmu. Zažádá o zpětnou hypotéku a doloží znalecký odhad nemovitosti, podle kterého má dům hodnotu 5 000 000 Kč. Podle jejího věku a hodnoty nemovitosti jí bude udělena zpětná hypotéka ve výši 1 450 680 Kč (její výše se pohybuje mezi 10-50 % hodnoty nemovitosti). 

Paní Jana si může vybrat, jestli jí budou peníze vypláceny měsíčně, nebo získá jednorázovou částku (případně kombinaci obojího). 

Paní Jana zvolí měsíční rentu ve výši 12 089 Kč. 

RPSN hypotéky je 17,71 %. Vzhledem k výši úroků a poplatků bude dlužná částka po 10 letech 3 677 774 Kč. 

Renta bude vyplácena až do jejího úmrtí. Poté bude zpětná hypotéka vypořádaná v rámci dědického řízení. 

Zdroj výpočtu: Podmínky společnosti Finemo

Drahé řešení v době rostoucích cen energií 

Zájem o tento druh financování životních nákladů nyní stoupá. Od roku 2015, kdy je tento produkt na českém trhu, jej využilo dle serveru iRozhlas.cz zhruba 700 seniorů, jen v loňském roce to bylo 126 zájemců. Příčinou je ekonomická situace: zejména rostoucí ceny energií, které spolu s vysokou inflací a stoupajícími cenami potravin staví seniory do tíživé finanční situace. Mnoho z nich pak při rozhodování, zda prodat vlastní nemovitost nebo si peníze půjčit, volí druhou možnost.

Nepodceňte rizika financování zpětnou hypotékou

Zpětnou hypotéku nyní v ČR nabízí pouze jedna instituce: společnost Finemo. Banky se dosud zdráhají tento produkt nabízet. Pro poskytování zpětné hypotéky potřebuje finanční instituce licenci České národní banky pro spotřebitelský úvěr (kterým je zpětná hypotéka z pohledu právního). Vzhledem k nízké známosti tohoto druhu financování předem dobře prostudujte jeho možná rizika:

1. Zůstáváte vlastníkem nemovitosti. To také znamená nutnost hradit opravy, údržbu, ale třeba i daň z nemovitosti. Jednoduše musíte plnit všechny povinnosti vlastníka. 

2. V katastru zaznačená hypotéka vás bude limitovat. Nejen pro případ převodu nemovitosti, ale třeba i v případě, že by vás o ručení vaším domem požádaly děti, které si potřebují pořídit bydlení. 

3. Obvykle jste odpovědní za to, aby hodnota nemovitosti neklesla. Nemáte svobodnou volbu v provádění rekonstrukcí a úprav. 

4. Máte povinnost v nemovitosti skutečně bydlet – obvykle min. 6 měsíců v roce (ta souvisí s vaší povinností se o nemovitost starat). 

5. Tyto hypotéky mají vysoké úrokové míry (aktuálně 14,9 %). 

6. Podmínky smlouvy obvykle bývají přísné v případě předčasného splacení. 

7. V případě krachu finanční společnosti také nejste v takovém postavení jako klienti bankovních institucí. 

8. Pokud nedodržíte některé podmínky smlouvy, např. hodnota nemovitosti klesne pod stanovenou úroveň, v nemovitosti nebydlíte, nebo ji prodáte, smlouva předčasně končí a musíte hypotéku splatit (včetně případné smluvní pokuty a dalších sankcí). 

Mohou senioři řešit tíživou finanční situaci jinak? 

Zpětná hypotéka může být výhodná, bývá však také často riskantní a velmi nákladná. Existují další způsoby, jak vyřešit těžkou finanční situaci. Prvním z nich je bezpochyby prodej nemovitosti (zvažte však aktuální situaci na realitním trhu). Pokud to dispoziční řešení vaší nemovitosti umožňuje, můžete její část také pronajmout (v tomto případě však dbejte na správný výběr nájemce). Dalším řešením nenadálé náročné finanční situace může být i spotřebitelský úvěr. Banky v ČR poskytují úvěry i seniorům, pokud splňují požadavky na bonitu – vždy však pečlivě propočítejte úrok a zhodnoťte, zda se vám vyplatí.

Dbejte na prevenci 

Pokud to vaše situace umožňuje, připravujte se na důchod už během aktivního života: můžete spořit v rámci penzijního spoření, případně investovat do dluhopisů či akcií, které mohou poskytovat zajímavé dividendy. Investice je možné doplnit nákupem drahých kovů, které lépe vzdorují inflaci.