7 zásad, jak bezpečně pronajmout byt

Správně stanovit cenu, proklepnout si nájemníka a sepsat kvalitní smlouvu. To je jen pár zásad pro bezpečný pronájem bytu, které byste si měli pohlídat. Nechcete mít přece problémy s opožděným placením nájemného nebo poškozeným vybavením. Zjistěte, jak najít spolehlivého nájemníka i jak sestavit nájemní smlouvu, aby vás dostatečně chránila.

Nepronajímejte byt příliš levně

Ještě než zveřejníte inzerát na pronájem bytu, musíte se rozhodnout, jak vysoké nájemné budete požadovat. Při stanovení nájemného se obvykle vychází z cen za pronájem obdobných nemovitostí. Udělejte si průzkum podobných bytů ve vašem okolí, ve srovnatelném stavu a se stejným vybavením.

Cenu nájmů zprůměrujte a stanovte, za kolik byt budete pronajímat. Je-li vaší prioritou najít rychle nájemníka, určete cenu o něco nižší, než vám vyšel průměr. Jestliže je pro vás prioritou bezpečný pronájem bytu, měli byste naopak cenu stanovit o něco výš než průměr.

Prověřte si potenciálního nájemníka

Důkladnému výběru nájemníka věnujte dostatek času – je to základní předpoklad, jak bezpečně pronajmout byt. Pokud se vám do bytu dostane chronický neplatič, není vůbec jednoduché se ho zbavit. Navíc neuhrazené nájemné je jen jedním rizikem, hrozí i návštěva exekutora. Proto si vždy důkladně prověřte každého zájemce o byt.

V první řadě si potenciálního nájemníka proklepněte v rejstřících a seznamech dlužníků. Jestliže má dluhy jinde, vzniká vysoké riziko, že nebude platit ani vám. Je-li v exekuci, hrozí, že vám na byt zaklepe exekutor a vy budete složitě dokazovat, jaký majetek patří vám a jaký nájemníkovi.

Informace z těchto rejstříků jsou dostupné zdarma či za malý poplatek:

• insolvenční rejstřík,

• centrální registr dlužníků,

• centrální evidence exekucí.

Dalším krokem je osobní schůzka, kde se můžete nájemníka doptat na podrobnosti, například kde dosud bydlel a proč se odstěhoval. Ideální je získat reference od předchozího pronajímatele. Možná si říkáte, že vám přece zájemce o byt může lhát – to sice ano, ale osobní setkání mnoho napoví i z řeči těla a celkového vystupování. Hodně se o budoucím nájemníkovi dozvíte také při vyhledání na Googlu či sociálních sítích.

Řekněte si o vratnou kauci

Vratná kauce, neboli peněžitá jistota, slouží nejen k ochraně vybavení vašeho bytu a jako záloha pro pokrytí dluhů. Hodně napoví také o tom, jak solventní váš budoucí nájemník vlastně je. Není-li zájemce o byt schopen uhradit kauci ve výši několika tisíc korun, není to pro vás dobré znamení. Maximální výše kauce může činit až trojnásobek měsíčního nájemného. Čím dražší vybavení bytu máte, tím vyšší by měla být i kauce.

Kromě kauce můžete do nájemní smlouvy zanést rovněž smluvní pokuty za poškození bytu či vybavení. Tato možnost existuje od 1. července 2020, ale je velmi omezená. Maximální výše smluvních pokut a vratné kauce nesmí v součtu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Podepište kvalitní nájemní smlouvu na byt

Máte vybraného vhodného nájemníka? Pak přichází na řadu další krok, jak pronajmout byt bezpečně, a tím je kvalitní nájemní smlouva. V první řadě si musíte rozmyslet, zda bude na dobu určitou nebo neurčitou. Většina pronajímatelů s novým nájemníkem uzavírá smlouvu na 1 rok a v případě, že se osvědčí, smlouvu prodlouží na neurčito.

Nájemní smlouva by měla obsahovat:

• označení předmětu nájmu (tj. bytu či domu a jeho vybavení),

• identifikační údaje smluvních stran,

• informace o době trvání nájemního vztahu,

• výši a způsob úhrady nájemného a poplatků za služby,

• výši a způsob úhrady vratné kauce,

• práva a povinnosti smluvních stran,

• informace o smluvních pokutách,

• informace o způsobu výpovědi,

• datum, místo a podpis obou stran.

Při sepisování nájemní smlouvy se nespoléhejte na vzory stažené z internetu. Raději se obraťte na zkušeného právníka. Smlouva musí být v souladu s občanským zákoníkem. Pokud si v ní ujednáte přísnější podmínky, například zákaz kouření nebo domácích mazlíčků, stejně se považují za neplatné.

Trvejte na pojištění

V nájemní smlouvě můžete požadovat, aby si nájemník sjednal pojištění domácnosti a odpovědnosti. Díky tomu bude vaše vybavení chráněno proti přírodním živlům či haváriím, jako je přetečení vany. Navíc se z něj uhradí škody sousedům, třeba když je nájemník vytopí. Nesjednání pojištění nemůže být důvodem k ukončení smlouvy, ale opravňuje vás k vymáhání škod, které by jinak byly kryty pojištěním.

Sepište předávací protokol k bytu

Kromě nájemní smlouvy je vhodné písemně připravit také předávací protokol, kde si s nájemníkem odsouhlasíte položky z vybavení bytu a jejich stav. Do předávacího protokolu zapište případná poškození a aktuální stav elektroměru a plynoměru. Pokud vyžadujete, aby nájemník uvedl byt do původního stavu – například vymaloval stejnou barvou – nezapomeňte to písemně zaznamenat.

Předávací protokol k bytu se vám bude hodit rovněž v případě, že na nájemníka bude uvalena exekuce. Proto v dokumentu jednoznačně uveďte, které vybavení je vaším majetkem. Uschovejte si také veškeré doklady o nákupu nového vybavení do domácnosti. Máte-li obavy z poškození nábytku nebo spotřebičů, pronajímejte byt raději nevybavený.

Stáhněte si vzor předávacího protokolu zdarma, ať při předání bytu na nic nezapomenete.

Přepište elektřinu a plyn na nájemníka

Další zásadou, jak na pronájem bytu bez starostí, je přepis elektřiny a plynu na nájemníka. Sice vás čeká více papírování, ale jinak je to varianta výhodnější pro obě strany. Nájemník má zcela v rukou výběr dodavatele i výši plateb za energie. A vy se díky přepisu energií na nájemníka chráníte – případné nedoplatky totiž půjdou za ním. Dlužnou částku za energie bude u neplatiče vymáhat přímo dodavatel.

Navíc se vyhnete rozpočítávání spotřeby na konci nájemní smlouvy a nemusíte z energií odvádět daň z pronájmu, pokud používáte výdajový paušál.